项政〔2012〕17号
项城市人民政府
关于印发项城市城中村改造规定的
通 知
各乡、镇人民政府，各办事处，市政府各部门：
《项城市城中村改造规定》已经市政府第39次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
2012年4月18日
项城市城中村改造规定
第一章 总 则
第一条 为加快城市化进程，改善城市面貌，提升城市形象，确保我市城中村改造依法、和谐、有序进行,根据国家有关法律、法规及政策规定，结合我市实际，特制定本规定。
第二条 本规定所称城中村是指在本市中心城区范围内使用土地，并以村（居）民委员会为组织形式的村（居）民聚居村落。
第三条 本规定所称村（组）是指改造范围内的行政村、享有对集体资产处置权的村民小组（自然村）。本规定所称村民，是指本村集体经济组织成员，不包括在城中村购置住宅的外来居民。
第四条 本规定所称安置房,是指按照规定的征收补偿安置标准,由各办事处认定的用于安置村民的新建住宅和安置村（组）办公及集体经营用房的新建房屋。
第五条 本规定所称安置开发比,是指安置房的建筑面积与开发商品房的建筑面积之比。城中村改造的安置开发比,按照兼顾各方利益的原则，确定我市城中村改造安置开发比原则为1:2.5。多余土地由市政府按规定收储，依法定程序出让后，给予办事处一定奖励。
第六条 城中村改造的基本目标。通过城中村改造,把城中村变成现代化城市社区。
第七条 城中村改造坚持政府主导、市场运作、因地制宜、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、分步实施的指导思想。统一政策、统一规划、办事处负责、村为主体、群众自愿、一村一策、让利于民、多方共赢的原则，充分调动各方面的积极性，依法保护村（组）及村民的合法权益,统筹兼顾国家、集体、群众及投资者的利益。 第八条 城中村改造的方式。经市人民政府批准，村（组）可以自行筹集资金进行改造；如果条件成熟的，可由市政府统一改造。在城中村改造区域内所有土地统一规划的前提下，可以一次性改造，也可以分步实施改造。
第九条 城中村改造工作纳入全市目标考核体系。市政府对全市城中村改造实行统一指挥，成立城中村改造指挥部，制定政策、指导协调，对各办事处、各部门城中村改造工作进行指导、督促、协调、考核。办事处是城中村改造的责任主体，具体负责本区域范围内城中村改造的组织实施；市有关部门应在各自的职责范围内，做好城中村改造的管理和服务工作。
第二章 规划管理
第十条 城中村改造的范围为市人民政府公布的中心城区范围内的村（组）。
城中村的边界勘定以全国第二次土地调查成果为基础，由国土局、住建局、办事处和村民委员会共同确定。
第十一条 各办事处根据城市总体规划及控制性详细规划要求制定迁村并点改造计划。以行政村或自然村为改造单位，所有土地统一规划、统一改造。
第十二条 城中村改造项目中，建设单位为原村集体组织配建一定面积比例的社区服务办公用房，具体面积在城中村改造实施方案中确定，按照上级有关规定不得少于300平方米。
第十三条 各办事处应组织参与城中村改造的开发企业，委托有相应设计资质的规划设计单位，充分听取村民意见，编制城中村改造控制性详细规划和修建性详细规划，报市规划委员会审核批准后实施。
第十四条 编制城中村改造规划应符合下列要求：
（一）规划的编制应按照《城市规划编制单位资质管理规定》，委托具有相应资质的规划设计单位进行规划。
（二）控制性详细规划应按照《城市规划编制办法》要求的内容进行编制，除依据国家规定的强制性内容外，还应明确以下内容：
1.城中村改造的用地范围;
2.根据改造村人口、户数、区位、城市总体规划和控制性详细规划等因素，合理确定改造安置用地及配套开发用地（含政府收储用地）性质和规模；
3.根据城市总体规划要求，合理确定的其余用地(含政府储备土地)的土地位置、用地性质和规模；
4.根据城市总体规划、控制性详细规划和城市专项规划合理确定城市公共设施、公共绿地、公共停车场等基础设施布局；
（三）城中村修建性详细规划的编制应以控制性详细规划为依据，与开发建设项目相结合，达到国家规定的规划编制深度要求。
第十五条 城中村改造的规划编制和审批，应当在充分考虑改造城中村具体情况的基础上，本着积极推进、可操作性强的原则，合理确定城中村改造用地的各项指标，按照国家有关规范要求合理配套公共绿地、停车场、垃圾中转站、公厕以及中小学、幼儿园、社区服务中心等服务基础设施和市政基础设施。确定配套安置房的面积应当广泛征求村民意见。配套开发的商品房应按照上级有关套型面积控制比例的有关规定执行。
第十六条 城中村改造过程中的新建、改建、扩建项目，应严格按照经批准的城中村改造控制性和修建性详细规划进行，并按照《城乡规划法》的规定履行规划审批手续。
第十七条 城市管理各行政执法部门和各办事处应加大对城中村和规划控制区域内违法建设的查处力度，保证城中村改造规划和城市整体规划的实施。
第三章 土地管理
第十八条 村（组）使用的土地，经村民（股东）大会或代表大会同意，所在辖区办事处审核确认，按土地利用现状依照法定程序转为国有后，依法确认国有划拨土地使用权，办理国有土地使用证。村（组）使用的土地,应当以村（组）为单位，一次性全部按《土地登记办法》规定的程序办理申请和登记发证手续。
第十九条 凡列入城中村改造计划的集体土地，不得转让、出租、抵押，有关部门不得办理规划、建设等手续，未经批准私自进行城中村改造的，按违法占地由相关部门依法查处。
第四章 建设和征收安置
第二十条 城中村改造应按照规定履行相关的手续，违反本规定开工建设的，国土资源、住建等部门和城中村所在办事处应当按照各自职能依法予以查处。
第二十一条 办事处及村（组）选择的合作开发企业，应按照规划，配套建设改造范围内城市道路、排污、环卫等市政基础设施，并配合有关部门建设供水、供电、供气、供暖等公共设施，竣工验收后，统一纳入城市市政和公共设施管理。
第二十二条 实施征收补偿前，应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》办理征收许可手续，制定征收补偿安置方案。由办事处和投资企业负责开展信访评估，支持率需在80%以上。征收人与被征收人应按照村民（股东）大会或代表大会讨论通过的征收补偿安置方案,签订征收补偿安置协议。
第二十三条 城中村改造被安置户按照规划进行集中安置，城中村改造实施方案应载明拆除住宅房屋货币补偿和产权置换两种方式的具体补偿标准，供被拆迁人自由选择。
原村民合法宅基地上住宅的安置补偿以建筑面积为依据，选择货币补偿的，补偿金额根据改造区域房屋的用途、建筑结构、建筑面积、新旧程度等因素，按市场评估价给予补偿，被征收人自行安置。
被安置人选择产权调换的，原则上按现有宅基地面积1:1置换安置房，其中50%面积为无偿安置，另外50%的面积按照建设成本价与宅基地房屋及附属物的评估价互找互补，宅基地无偿收回（“三违”建筑和私搭乱建的不予补偿安置）。
第二十四条 对村（组）办公用房、商业用房、公益用房等集体资产，在满足改造后社区使用功能的前提下，经村民（股东）大会或代表大会讨论通过后，由村（组）与开发商协商合理安置。
第二十五条 城中村改造中涉及搬迁、临时安置以及房屋和附属物补偿的，按照项城市人民政府中心城区房屋征收与补偿相关文件执行。
第二十六条 城中村改造中，房屋征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由市房屋征收实施单位报请市人民政府依照《国有土地上房屋征与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。
第二十七条 房屋征收由办事处负责组织实施，在实施征收之前，各办事处应组织对被征收人的房屋所有权证登记造册并统一收集整理，向住建局备案；征收后及时到房管部门办理房屋所有权证的注销手续。
第二十八条 城中村改造采取先安置后征收方式的，优先进行安置房的建设。安置房未竣工的，由征收部门提供临时过渡安置房或发放临时过渡安置费，标准按照项城市人民政府中心城区房屋征收与补偿相关文件执行。
第五章 城中村改造的审批程序
第二十九条 城中村改造要符合国家规定的基本建设程序与要求。改造条件成熟的村（组），应以书面形式向所在办事处申请进行城中村改造。办事处应按照市人民政府统一要求，组织对申请村的基本情况进行调查，会同国土、住建和发改委拟定城中村改造方案和土地储备方案，经村民（股东）大会或代表大会形成决议，在村（组）予以公示。然后由办事处和相关部门共同筛选条件成熟的城中村，以文件形式向市政府提交书面报告，经市政府批复后实施，并享受本规定优惠政策。
第三十条 申报、审批城中村改造应提供下列资料:
（一）经属地公安派出所或办事处审定的村民详细统计资料。
（二）村（组）改造范围内土地总量和现有建（构）筑物情况统计资料。
（三）经村民（股东）大会或代表大会讨论通过的村（组）改造方案、土地储备方案等资料。改造方案中应包括村（组）改造的基本设想、拆迁补偿安置方案、基本经济分析。
（四）村民（股东）大会或代表会议做出的对本村（组）进行改造的决议。
（五）信访评估报告。
第三十一条 办事处根据行政村基本情况，改造方案、宗地图等，尽快编制项目建议书、可研报告和控制性详细规划方案，经政府相关部门审查后，报市政府批准。
第三十二条 在办理土地、规划等有关手续时，所在办事处应当出具文字报告，上报市人民政府有关部门审核办理。
第三十三条 市城中村改造领导组具体负责城中村改造的政策咨询、资料审核、督促指导、监督检查等相关工作。
第六章 优惠政策
第三十四条 城中村改造项目，市人民政府规定权限范围内的行政性收费减半征收，涉及安置房房产证办理的有关事宜按照《财政部国家税务总局关于<城镇房屋拆迁有关税收政策>的通知》（财税〔2005〕45号）的有关规定执行。
第三十五条 村（组）或房地产开发企业按规划投资新建的非营利性公共事业用房，享受安置房的有关政策。非营利性公共事业用房包括公办的中小学、幼儿园及公共配套设施用房。
第三十六条 规定安置开发比以内的配套开发商品房及所需用的土地享受以下优惠政策：
（一）所需用土地的土地使用权出让金，除国家、省规定应上缴财政的部分外，按规定提取廉租住房、水利、教育发展建设基金，其余部分以市政府补贴方式拨付到所在办事处，用于城中村改造规定范围内房屋征收补偿安置和基础设施配套建设。
（二）享受建设安置房的规费减半政策。
第三十七条 被征收居民，已参加城镇职工社会保险的，继续参加城镇职工社会保险；符合参加城镇职工社会保险条件的，应按规定参加城镇职工社会保险；原参加农村合作医疗保险，现自愿参加城镇医疗保险的，按规定参加城镇居民医疗保险。享受城市居民有关的优抚和社会救助等政策。
第七章 进入和退出机制
第三十八条 开发商前期介入城中村改造采用择优选商、择优进入机制。对于同一项目由多家投资企业愿意进入的，采取公开竞标方式择优确定。投资企业开工前要交纳工程保证金。
城中村改造也可采取BT模式先建设安置房进行安置，然后对土地进行招拍挂，出让金优先用于安置房回购。
第三十九条 建立开发商前期介入城中村退出机制。前期介入城中村改造并已有投入的选定开发企业，如通过招拍挂未竞得土地,按以下方式退出：
（一）前期介入城中村改造投入资金退还开发企业时，按投入资金加同期银行贷款基准利息退还。
（二）开发商前期介入城中村改造的投入资金，由所在办事处、财政、审计部门负责进行核算并协调退还。
第八章 投融资管理
第四十条 城中村改造项目，可以对外公开招商，广泛吸收社会资金参与城中村改造。投资形式可由开发企业独资或与村民以房屋土地折价入股方式进行。
第四十一条 金融机构应对符合信贷条件的城中村改造项目在信贷资金规模上给予支持。有条件的，在提供担保机制的同时，引导信贷资金投入，对土地使用权的抵押融资予以大力支持。
第九章 工作职责
第四十二条 各相关职能部门应积极支持城中村改造，认真落实责任，简化程序，优化服务，提高办事效率。
市公安局负责城中村集体经济组织成员户籍核准工作。
市群众工作部（信访局）负责督促信访评估和受理群众来信来访工作。
办事处负责申报办理项目的相关手续；制定项目实施计划并组织实施；负责房屋征收补偿工作；制止城中村私搭乱建行为；做好矛盾纠纷调解以及牵头、组织实施拆除的相关工作；组织起草、审核相关文件材料;协调后勤保障等。
市发改委负责城中村改造项目的核准、立项等工作。
市住建局负责审定征收安置补偿方案;依法办理城中村改造项目涉及的行政许可;对城中村的规划设计进行服务、指导;对城中村违法建设进行查处，依法打击乱搭乱建行为;负责城中村改造中的房产管理工作，做好城中村改造中的房屋产权权属登记;负责城中村改造中的国有土地上房屋的征收监管工作;做好矛盾纠纷调解及行政裁决工作。
市国土局负责城中村改造中的集体土地征收报批、出让工作;依法打击城中村私买私卖等违法占地行为，对土地使用依法进行确权，并按相关法律规定履行相关程序。
市城市管理局负责城中村市政公用设施的更新改造，改善城中村道路交通设施，打通道路微循环，提高公用道路密度。
市教育体育局负责城中村中小学和幼儿园的规划建设;监督落实义务教育有关政策;组织实施合校并点工作;指导各城中村搞好文化活动室(图书室)和各种文体设施的规划建设。
市民政局负责城中村改造中的社区居委会的设置工作;制定全市城中村农村社区转变为城市社区的实施意见。
市审计局负责资金的合理使用、审计监督工作。
市政府督查室负责责任制的监督落实工作。
第十章 法律责任
第四十三条 在城中村改造范围内，任何单位和个人未经批准，不得进行建设活动，否则，由国土资源、住建、城管部门依法严肃处理。
第四十四条 办事处对辖区内违法建设活动负有监管责任，应加大监管力度，及时制止并报告有关部门共同采取措施。
第四十五条 开发企业违反本规定的，由市住建局、国土局依据各自的职权，进行处理，并不得享受本规定优惠政策。
第四十六条 职能部门有不作为、慢作为、乱作为行为的，由监察机关对相关责任人依法依纪严肃查处。
第十一章 附则
第四十七条 我市此前有关城中村改造的规定与本规定不一致的，按照本规定执行。南顿镇、郑郭镇在城市规划区范围内的城中村改造工作按照本规定执行。
第四十八条 本规定自印发之日起实施。
主题词：城乡建设 城中村 改造 规定 通知
项城市人民政府办公室 2012年4月18日印发