项政办〔2018〕100号
项城市人民政府办公室
关于进一步加强城区物业管理工作的
通 知
各办事处，市人民政府有关部门：
为进一步加强全市物业管理工作，提升物业服务水平，根据《河南省物业管理条例》、《周口市人民政府关于加强社区物业管理工作的意见》（周政〔2018〕28号）等文件精神，结合我市实际，特制定以下方案。
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实党的十九大精神，按照“理顺物业管理体制，推进物业管理重心下移”的要求，切实解决住宅小区物业管理突出问题，规范物业服务，优化人居环境，提高人民群众满意度和幸福感，促进社区和谐稳定与社会文明进步。
二、工作目标
到2021年，用四年时间培育一批物业管理品牌企业，建设一批和谐有序、绿色文明、创新包容的物业社区。市中心城区老旧住宅小区物业管理覆盖率达到90%以上，新建住宅小区物业管理覆盖率达到100%。
三、基本原则
（一）属地管理与行业监管相结合原则。
（二）社区管理与物业服务相结合原则。
（三）专业管理与业主自治相结合原则。
（四）依法监管与分类指导相结合原则。
四、主要工作
（一）加强社区物业管理的属地职能。落实物业管理重心下移的新要求，各办事处设立物业管理机构，明确职责，指定责任领导，督促和指导物业服务企业、业主委员会履行职责，建立物业管理联席会议制度，定期或不定期召集物业管理、公安派出所、城市管理等部门和社区居委会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方参与协调解决本辖区内物业管理中的主要问题；完善物业管理纠纷调处机制，建立纠纷投诉台账，受理日常投诉。对业主、业主委员会、物业服务企业管理活动中的纠纷进行调处；对无物业管理和无主管单位的老旧小区，应加强居民安全管理，主动实施托管。业主实行自行管理的小区，办事处和社区居委会应加强事中、事后的监督管理，提升老旧小区物业管理水平。社区物业管理中发现违法违规行为的，由办事处甄别确认后报市物业管理行政执法单位予以处罚。
（二）鼓励、指导成立业主大会和业主委员会。鼓励小区业主自治，指导业主成立业主大会和业主委员会，全面参与小区公共事务管理。一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上、业主入住户数比例达到30%以上或前期物业解除（到期）前90天的，符合业主大会成立条件的，各办事处在收到建设单位或10名以上业主联名申请提出成立首次业主大会的，办事处应在30日内组织成立首次业主大会筹备组。筹备组长由办事处代表担任，并在60日内组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会委员和业主委员会主任、副主任。业主户数超过300户的，可以成立业主代表大会，履行与业主大会相同的职责。倡导“双向进入、交叉任职”的物业管理模式，符合条件的社区居委会工作人员可兼任业主委员会主任，物业服务企业项目负责人可进入社区居委会担任其成员，逐步加强社区物业管理信息的双向沟通和交流。
（三）开展前期物业招标投标工作。建立前期物业管理招标投标工作机制，落实《周口市人民政府前期物业管理招标投标管理暂行办法》（周政办〔2018〕65号）规定，促进公平竞争，树立服务意识，提升服务质量，营造良好的准入竞争环境。中心城区在建物业服务项目必须进行前期物业招标，预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成；现售商品房项目在开始销售前30日完成；非出售的新建物业项目在交付使用前90日完成。建设单位在申请办理商品房预售许可证、现房销售备案和非出售新建项目竣工备案手续时，应提交物业管理项目中标备案通知书或其他证明文件，确保前期物业管理招标投标工作落到实处。
（四）全面规范社区物业管理。物业管理是社会管理的“细胞”，是社区服务的一支重要力量，社区和谐是社会和谐的基础。物业管理事关群众切身利益，事关城乡基层和谐稳定，各办事处应全面规范社区物业管理。
1.做好物业服务企业选聘。前期物业管理阶段，建设单位必须通过招标投标方式选聘物业服务企业，实施前期物业管理。业主委员会成立后，应当在前期物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会，对前期物业服务企业续聘或另聘做出决定。
2.落实物业管理各项备案工作。各级物业管理行政主管部门要进一步加强履职尽责能力，提高物业管理水平，规范物业行政备案工作。一是落实物业管理区域备案。二是落实前期物业管理招标中标备案。三是落实物业承接查验备案。四是落实物业服务合同备案。五是业主委员会备案。建设单位、物业服务企业、业主委员会未按规定办理有关备案手续的，市住房城乡建设部门和办事处应责令其限期改正。
3.推进物业服务项目信息公示。为回应社会关切，维护业主的知情权、参与权、决策权、收益权，依法保障业主的权益，物业服务项目应进行信息公示。市规划部门在核发建设工程规划许可证时，应将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件和附图上载明并公示。建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时，应当注明物业管理用房坐落位置和建筑面积，并将前期物业服务企业名称、服务内容、服务收费标准和服务合同期限等内容纳入商品房销售信息并公示。
4.加强停车位分配和管理。市规划部门应当将规划用于停放车辆的车位、车库在建设工程规划许可证的附图或规划指标中予以注明，同时明确物业管理区域内车位、车库的配置比例。建设单位应当将物业管理区域的车位、车库的配置比例在小区的显著位置进行公示；应将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示，并在商品房买卖合同中予以约定。采用出售、出租方式处置规划车位、车库的，应当向物业买受人明示并在商品房预售合同中约定出售价格、出租方式、出租价格、出租期限等内容。
5.执行物业服务合同约定。物业服务合同是物业双方履行义务、行使权力的基石，也是保障物业双方合法权益的法律依据。物业服务合同应对物业服务事项、服务标准、服务费用、收费方式、双方的权利义务、物业管理用房、专项维修资金的使用、合同期限、违约责任等内容进行约定，物业双方应严格执行物业服务合同约定，特别是物业服务收费应当遵循质价相符的原则，根据市场情形，合理约定收费标准，合同未予标明的费用，物业服务企业不得收取。物业服务收费确需调整的，应当与业主委员会协商，并经业主大会同意后调整；未成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意方能调整，坚决杜绝物业服务乱收费、不经法定程序乱调整的行为。
6.开展示范小区评选活动。根据“以点带线，以线带面”原则，有序开展“示范小区”评选活动，选择一批基础配套设施完备、规模较大、服务管理水平相对较高的小区，作为示范小区进行重点扶持。
7.建立物业服务费拖欠惩戒制度。物业服务企业与建设单位是两个独立的法人公司，建设单位是小区建设、产权办理、房屋质量、配套设施设备移交等责任的主体，物业服务企业是小区的从业主体，为小区业主提供物业服务。业主应积极按时足额缴纳物业管理费，对无正当理由拖欠或拒缴物业服务费的业主，业主委员会、物业服务企业可进行公示催缴；逾期不缴纳的，可向办事处上报拖欠物业费业主的信息名单督促缴纳；由办事处督促后仍不缴纳的，办事处可将拖欠物业费业主的信息名单抄报市物业行政主管部门存档登记，并报送至市社会信用体系建设领导小组办公室，以适当形式将其公开。同时，物业服务企业可对拖欠物业费业主提起诉讼或仲裁。
8.建立完善企业“黑名单”制度。依托河南省房地产开发行业综合管理平台，房地产开发企业有下列行为之一的，经查证属实的，由市住房城乡建设部门上报省住房城乡建设厅记入企业“黑名单”：一是未按规划许可和施工许可配建小区配套设施的；二是专业经营设施设备未移交专业经营单位的；三是前期物业管理未进行招标的；四是未按法律规定公示信息的；五是物业服务区域未备案的。
依托河南省物业管理综合监管平台，物业服务企业有下列行为之一的，经查证属实的，按上述程序记入企业“黑名单”：一是对小区违法建设、私搭乱建、侵占损坏公共部位和公共设施设备等行为未依法劝阻、制止，或未向办事处和有关部门报告的；二是物业服务乱收费、不按协议服务、擅自停水停电、阻碍业主出行、威胁恐吓业主的；三是未按法律规定公示信息的；四是承接查验和物业服务合同未备案的；五是无故阻碍专业经营单位基础配套设施建设进小区的。被记入一次“黑名单”的企业，两年内不得在城区开展相关业务；被记入两次“黑名单”的企业，五年内不得在城区开展相关业务；被记入三次以上“黑名单”的企业，清理出城区物业服务市场或建议市工商部门吊销其营业执照。
通过企业信用惩戒，达到有效约束违法失信主体，促进失信行为的纠正和信用环境的改善，进一步褒扬诚信、惩戒失信，培养物业行业诚信文化和良好环境。
（五）创新社区物业管理模式。加强社区居委会党组织建设，积极探索在党员较多的小区成立党员代表小组，并参与小区管理。规划部门、住房城乡建设部门、专业经营单位及办事处要各司其职、各负其责，把好规划设计、施工监管、综合验收等关口。
新建住宅小区全面实行物业管理，前期物业管理由建设单位通过招标选聘物业服务企业。成立业主大会和业主委员会的，根据物业服务区域房屋建设、设施配套、居民需求、业主意愿及服务需求的不同，可招标、选聘物业服务企业，也可业主自治。
老旧住宅小区的管理主要采取聘请物业服务企业或产权人自治的管理模式。经改造具备召开业主大会条件的小区，召开业主大会，选举产生业主委员会，由业主委员会选聘物业服务企业。改造后不具备成立业主大会条件的小区，由社区居委会负责，组织落实保洁、绿化、保安、消防等基础性服务，指导业主按照有关规定建立电动车充电桩设施。
（六）开展住宅物业项目专项验收。将住宅物业项目专项验收纳入建设工程项目综合竣工验收范围。住宅物业项目验收由建设单位邀请市物业管理行政主管部门及所属办事处物业管理人员参加。主要查验物业管理备案、物业服务信息公示、物业管理用房建设、物业公用设施设备维护保养、专业经营设施设备移交等情况。验收合格的方可办理工程竣工验收手续，验收不合格的不得交付投入使用，不得办理工程竣工验收手续。
（七）开展物业服务项目行政执法检查。市物业管理行政执法部门要加强物业管理用房配备、物业企业信息公示、物业服务区域备案、承接查验备案、物业服务合同备案等情况的执法；对新修《河南省物业管理条例》新增行政处罚项目做好行政指导工作；对执法中发现的违法行为，严格依法处理到位，切实维护法律权威。
五、职责分工
（一）各办事处对辖区内的物业管理工作负主体责任。（依据《河南省物业管理条例》第七、二十五、五十三、七十四条）
辖区内的物业管理企业应当具备以下条件：
1.建设工程竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经城乡建设主管部门备案；
2.供水、排水、供电、供气、信息通信、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装经强制检定合格并运行正常的独立计量表具；
3.教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
4.道路、车位、绿地、停车棚、物业管理用房等配套设施按照规划设计要求建成；
5.电梯、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
6.分期建设的，已建成区域与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施；
7.物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
8.法律、法规规定的其他条件。
各办事处组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会），选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。
社区居民委员会协助办事处做好物业管理的相关工作。
业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，由办事处责令其限期召开。业主委员会逾期仍不召开的，由办事处负责召集。
实施自行管理的小区，应当主动接受办事处、社区居民委员会的指导监督，无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自行管理。
办事处应当建立物业管理联席会议制度。联席会议由办事处召集，物业管理、公安派出所、城市管理等部门和社区居民委员会、业主委员会（业主代表）、物业服务企业、专业经营单位等各方参加。联席会议协调解决本辖区内物业管理中的重要问题。
（二）住房和城乡建设局职责。（依据《河南省物业管理条例》第六、四十六、七十三条）
负责对物业服务质量进行监督管理；对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理；对物业招投标活动进行监督管理；对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督；处理物业管理中的投诉；负责相关物业备案手续；建立健全物业管理电子信息平台；法律、法规规定的其他职责；负责建设工程竣工验收备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查房屋装饰装修活动。
履行法律法规和规章规定的其他职责。
（三）国土资源局职责。（依据《河南省物业管理条例》第十二、四十二、六十五、六十七、七十、七十三条）
负责专项维修资金的征收与监管工作；对建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，应当按照划定的物业管理区域，通过招投标方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。
负责处理本单位职责范围内的物业管理投诉。
履行法律法规和规章规定的其他职责。
（四）城市管理局职责。（依据《河南省物业管理条例》第七十一条）
负责供水、供气、供热管道等设施设备的维修、养护和更新。
负责处理本单位职责范围内的物业管理投诉。
履行法律法规和规章规定的其他职责。
（五）城乡规划规划管理办公室职责。（依据《河南省物业管理条例》第十二、六十、六十一、七十三条）
负责物业管理用房、老旧小区加装电梯等规划，负责对违法建筑的认定;负责查处违法建筑、毁坏绿地等行为；负责将规划用于停放汽车的车位、车库在建设工程规划许可证的附件中予以注明，同时明确物业管理区域内车位、车库的配置比例。
负责处理本单位职责范围内的物业管理投诉。
履行法律法规和规章规定的其他职责。
（六）工商行政管理局部门职责。（依据《河南省物业管理条例》第七十三条）
负责监督检查无照经营活动。
负责处理本单位职责范围内的物业管理投诉。
履行法律法规和规章规定的其他职责。
（七）发展和改革委员会职责。（依据《河南省物业管理条例》第七十三条）
负责监督检查价格公示、违规收费活动。
负责处理本单位职责范围内的物业管理投诉。
履行法律法规和规章规定的其他职责。
（八）公安局职责。（依据《河南省物业管理条例》第七十三条）
负责监督检查治安、消防、技防、保安服务等活动。
负责处理本单位职责范围内的物业管理投诉。
履行法律法规和规章规定的其他职责。
（九）质量技术监督局职责。（依据《河南省物业管理条例》第七十三条）
负责电梯等特种设备安全和计量监管。
负责处理本单位职责范围内的物业管理投诉。
履行法律法规和规章规定的其他职责。
（十）财政局、审计局职责。（依据《河南省物业管理条例》第七十三条）
负责对物业管理行政主管部门专项维修资金使用和管理情况的监督检查。
负责处理本单位职责范围内的物业管理投诉。
履行法律法规和规章规定的其他职责。
（十一）环境保护局职责。（依据《河南省物业管理条例》第七十三条）
负责监督检查污染环境行为。
负责处理本单位职责范围内的物业管理投诉。
履行法律法规和规章规定的其他职责。
（十二）人民防空办公室职责。（依据《河南省物业管理条例》第七十三条）
负责对人防工程维护管理的监督检查。
负责处理本单位职责范围内的物业管理投诉。
履行法律法规和规章规定的其他职责。
（十三）市供电、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位职责。（依据《河南省物业管理条例》第七十一条）
负责受理电缆管道等专业经营设施设备发生故障或者损坏的投诉和诉求，并及时维修、养护、更新。
履行法律法规和规章规定的其他职责。
六、保障措施
（一）加强领导，健全机构。成立项城市物业管理工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在市住房和城乡建设局。负责落实领导小组安排的日常工作，组织召开有关工作会议，指导物业管理法律法规的宣传，对各小区物业管理工作开展情况进行督促、检查。研究解决社区物业管理中存在的矛盾和问题。建立微信群议事通报制度，及时将工作动态在群内发布。各办事处、相关职能部门要指定一名工作联络员，负责与领导小组的日常联系及工作落实。
（二）明确分工，履职尽责。各办事处对辖区内物业管理工作具体负责，是社区物业管理的责任主体。市发改、住建、规划、公安、环保、城管、工商、人防、质监等有关部门，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话，安排专人负责，要认真履行职责，依法处理物业管理区域内的违法行为，及时协调处理物业有关问题。
（三）加强督导，严格问责。市督查局筹备组和物业管理工作领导小组办公室建立考核机制定期或不定期对办事处社区物业管理工作和各主管部门工作责任进行督导，对思想不重视、工作开展滞后、辖区小区问题频出、对业主反映的热点难点问题各职能部门推诿扯皮的单位和个人，予以通报批评，或对有关当事人依据《河南省物业管理条例》第八十九、九十条实施问责、追责；对物业服务企业违规经营，造成社会不良影响的，对照条件标准记入企业“黑名单”或清出项城物业服务市场；对恶意拖欠或拒缴物业服务费的业主，经有关部门核实认定，将其列入个人诚信“黑名单”。通过严格督导、问责促进我市物业服务行业水平有效提升。
附件：项城市物业管理工作领导小组成员名单
2018年11月14日
附 件
项城市物业管理工作领导小组成员名单
组 长：夏新明（市委常委、市政府党组成员）
副组长：李金方（市政府办公室副主任）
张国强（市特色商业区管委会书记、住建局负责人）
李留伟（市特色商业区管委会主任）
成 员：段连亮（市督查局筹备组负责人）
王 艳（市委宣传部副部长、电视台台长）
田 碧（市信访局局长）
刘海良（市发改委主任）
赵 勇（市规划办主任）
韩卫东（市财政局局长）
曹本良（市卫计委主任）
田 桦（豫广网络项城分公司总经理）
陈 敏（市审计局局长）
栗金钟（市国土局局长）
张 强（市环保局局长）
李德华（市城管局局长）
孟俊生（市安监局局长）
闫 磊（市人防办主任）
韩新玲（市质监局局长）
田孝章（市工商局局长）
杨和平（市公安局党委委员）
赵龙峰（市公安局消防大队指导员）
王国俊（光武办事处主任）
魏鸿飞（水寨办事处主任）
戚云峰（花园办事处主任）
张丽荣（东方办事处主任）
张 博（千佛阁办事处主任）
涂晓东（莲花办事处主任）
王子挺（国网项城市供电公司总经理）
袁文明（中国联通项城市分公司总经理）
吴景志（中国移动项城市分公司总经理）
张义堂（中国电信项城市分公司总经理）
领导小组下设办公室，办公地点设在市住房和城乡建设局，张国强同志兼任办公室主任。